Pulau dewata, dambaan sejuta pendatang dalam dekade terakhir mengalami transformasi terutama di wilayah hunian perkotaan yang umumnya dihuni oleh masyarakat dengan pendapatan rendah yang kemudian disulap menjadi kawasan elit dilengkapi dengan properti kelas menengah dan atau juga properti dengan tujuan komersil, dimana properti dengan tujuan komersil akan ditawarkan kepada turis-turis pelancong berkewarganegaraan asing maupun turis domestik, fenomena sosial ini dikenal sebagai fenomena gentrifikasi (Imron Amrozi, 2021). Gentrifikasi di Pulau Dewata mengakibatkan terjadinya penurunan kepemilikan tanah oleh Warga Negara Indonesia yang mendiami Provinsi Bali. Penduduk lokal yang bergantung kepada pariwisata untuk melanjutkan kehidupan, pada akhirnya, meninggalkan hal-hal fundamental, seperti tanah yang seharusnya jadi hak mereka dan Pemerintah Daerah Provinsi Bali nyatanya lebih mendengarkan ucapan investor karena dianggap menghasilkan profit dibandingkan filosofi Tri Hita Karana yang berusaha menyeimbangkan aspek Tuhan, alam, dan manusia untuk keberlanjutan pembangunan. Penyebab utama turunnya kepemilikan atas tanah yaitu adanya praktik melawan hukum mengenai perjanjian pinjam nama yang marak dijadikan opsi “jalan pintas” bagi turis berkewarganegaraan asing yang memiliki keinginan memperoleh kepemilikan atas tanah di Bali. Kini, daerah wisata di Bali didominasi oleh pendatang dan tuan rumah bak tamu di pulau sendiri.
Tanah air Indonesia adalah wilayah kesatuan dan rakyat yang mendiami wilayah Indonesia adalah warga indonesia, akibatnya hubungan agraria dengan warga indonesia bersifat abadi dan sepenuhnya. Oleh karena itu, hanya warga berkebangsaan Indonesia yang berhak memiliki hak atas tanah dengan alas hak milik. Sedangkan, dalam ketentuan yang ada pada UUPA, WNA hanya boleh memperoleh hak pakai dan hak sewa atas bangunan. Tak sedikit turis asing memasuki Pulau Dewata hanya bermodalkan dengan tujuan wisata, namun, tak sedikit pula turis asing yang berupaya melakukan penanaman modal guna membangun usaha atau properti pribadi yang dibeli dengan cara memperoleh hak milik atas tanah melalui “jalan pintas” karena ia merasa bahwa hak pakai dan hak sewa atas bangunan tersebut tidak bisa ia kuasai sepenuhnya dan selama-lamanya sebab dihalangi oleh hukum, perjanjian hingga ketetapan pejabat berwenang. Jalan pintas yang ditempuh oleh WNA untuk memperoleh tanah di Bali yakni melalui penduduk lokal berkewarganegaraan Indonesia sebagai perantara untuk memperoleh tanah yang diinginkan, hal ini lumrah dilakukan dengan menggunakan perjanjian pinjam nama. Tentu saja, dalam transaksi jual beli ini, Notaris atau PPAT selaku pejabat berwenang untuk membuat akta-akta otentik serta bertanggung jawab dalam mengurus berbagai dokumen hukum yang terkait, memiliki keterlibatan.
Perjanjian yang diadakan antara WNA dan WNI ini dinyatakan sah secara hukum apabila memenuhi syarat-syarat yang disebutkan pada pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur perihal syarat keabsahan perjanjian, diantaranya: 1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, 2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3) Suatu hal tertentu, dan 4) Suatu sebab yang halal. Dari keempat syarat tersebut, terdapat unsur subjektif, yang dimana jika tidak terpenuhi atau dilanggar memiliki konsekuensi hukum berupa perjanjian dapat dibatalkan, yakni: 1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, sepakat memiliki pengertian berupa pernyataan kehendak yang disetujui oleh para pihak, atau apa yang diinginkan oleh pihak yang satu adalah juga dikehendaki oleh pihak yang lain (Djaja S. Meliala, 2019). Kesepakatan memiliki unsur berupa pernyataan yang menawarkan (offerte) dan pernyataan penerima tawaran (acceptantie). Sepakat merupakan syarat yang paling krusial dalam perjanjian, karena terjadinya suatu perjanjian ditandai dengan kesepakatan antara kedua belah pihak. Secara umum, pernyataan kehendak agar terjadinya kesepakatan dapat dilakukan secara tegas, tertulis maupun secara diam-diam melalui perilaku. 2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, terlepas dari kewarganegaraannya, tiap-tiap subjek hukum memiliki hak serta kewajiban untuk melakukan suatu perbuatan hukum, tetapi, untuk dapat melakukan suatu perbuatan hukum, dibutuhkan kecakapan serta kewenangan hukum yang mendukungnya. Terdapat perbedaan antara kecakapan dan kewenangan, dimana kecakapan yaitu kemampuan orang untuk melaksanakan hak atau kewenangan yang dimilikinya, sedangkan kewenangan adalah hak yang dimiliki dari orang yang berwenang. Berdasarkan pasal 1329 KUHPerdata, setiap orang adalah cakap untuk membuat perjanjian, kecuali, jika ia dinyatakan tidak memiliki kapasitas hukum. Mereka yang di mata hukum dianggap tidak cakap yakni mereka yang belum dewasa atau belum mencapai usia 21 tahun seperti yang ditentukan pasal 330 KUHPerdata, serta mereka yang sakit ingatan, mata gelap, atau boros sehingga harus berada dibawah pengampuan orang lain. Sedangkan syarat objektif, jika tidak terpenuhi atau dilanggar, memiliki konsekuensi hukum berupa perjanjian menjadi batal demi hukum atau perbuatan hukumnya sejak awal dianggap tidak pernah ada, diantaranya: 1) Suatu hal tertentu, yang menjadi objek dalam perjanjian haruslah berupa suatu hal atau suatu barang ataupun benda yang dapat ditentukan jenisnya (Djaja S. Meliala, 2019). 2) Suatu kausa yang halal, klausul-klausul perjanjian yang akan diadakan oleh para pihak tidak boleh bertentangan dengan kausa yang halal, yaitu kausa yang sesuai dengan hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum.
KUHPerdata nyatanya tidak memiliki pengaturan yang khusus mengenai aturan tentang perjanjian pinjam nama, berdasarkan literatur jurnal, perjanjian pinjam nama diklasifikasikan sebagai perjanjian khusus yaitu perjanjian tidak bernama (I Komang Gede Suwanjaya, 2020). Black’s Law Dictionary mendefinisikan kata Nominee sebagai, “Seseorang ditunjuk bertindak atas pihak lain sebagai perwakilan dalam pengertian terbatas. Ini digunakan sewaktu-waktu untuk ditandatangani oleh agen atau orang kepercayaan. Tidak ada pengertian lain daripada hanya bertindak sebagai perwakilan pihak lain atau sebagai penjamin pihak lain.” sekilas, WNA yang membuat perjanjian nominee dengan WNI untuk melakukan transaksi jual beli tanah dalam sudut pandang yuridis formal tidak melanggar peraturan. Namun, jika perbuatan hukum tersebut dilakukan analisis lebih lanjut dengan menggunakan pasal KUHPerdata dan UUPA, yaitu pasal 1320 ayat (4) KUHPerdata tentang syarat keabsahan perjanjian yakni, suatu kausa yang halal, kemudian, dikaitkan dengan pasal 21 ayat (1) UUPA, “Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.” serta pasal 26 ayat (2) UUPA yang menyatakan, “Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.” berdasarkan ketiga ketentuan diatas, perjanjian pinjam nama yang diadakan antara WNA serta WNI untuk mengalihkan kepemilikan atas tanah ke WNA menyebabkan tidak terpenuhinya kausa halal karena bertentangan dengan pasal 21 ayat (1) UUPA dan perjanjiannya batal demi hukum serta mengacu pada ketentuan pasal 26 ayat (2) UUPA, maka tanah jatuh ke tangan negara. Berdasarkan literatur, jika tanah yang dijadikan objek perjanjian tersebut dialihkan kepemilikannya dari WNI ke WNA maka tanah tersebut dikategorikan sebagai objek terlarang, perjanjian pinjam nama juga telah melanggar syarat keabsahan perjanjian yang terdapat pada ayat (3) tentang suatu pokok persoalan tertentu (Hetharie, 2019).
Pihak-pihak memang memiliki hak untuk menentukan klausul yang terkandung dalam perjanjian sesuai dengan kesepakatan, namun, terdapat suatu pembatasan, berdasarkan pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Jika suatu perjanjian dilakukan dengan itikad buruk konsekuensi hukumnya berupa perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Sejak awal kata “sepakat” dicapai dalam perjanjian pinjam nama yang dilakukan antara WNA dan WNI. Menurut penulis, sudah terdapat itikad buruk dari pihak Warga Negara Asing untuk melawan ketentuan yang terdapat pada UUPA dimana ia memiliki maksud untuk menguasai dan memiliki tanah di Bali, meskipun ia dengan jelas mengetahui bahwa seseorang yang berkewarganegaraan asing dilarang memperoleh hak milik atas tanah, namun, WNA itu tetap memilih menggunakan “jalan pintas” yang jelas-jelas melanggar ketentuan hukum demi memperoleh tanah yang diinginkan melalui perjanjian pinjam nama. Itikad buruk ini juga didukung oleh penduduk lokal berkewarganegaraan Indonesia yang sukarela meminjamkan namanya dengan alasan mendapat imbalan atau rekan kerja, selain itu Notaris atau PPAT, yang pada dasarnya mengetahui perjanjian yang dilakukan adalah hal yang melanggar hukum, pada akhirnya ia juga turut melegalkan perjanjian pinjam nama yang digunakan sebagai dasar WNA untuk memperoleh kepemilikan atas tanah melalui perantara WNI dengan akta otentik yang dikeluarkannya selaku pejabat berwenang.
Untuk memperkuat argumentasi, penulis juga menggunakan putusan pengadilan yang relevan mengenai perbuatan hukum yang sama, berdasarkan putusan perkara perdata No.12/Pdt/2014/PT.DPS yang diputus pada 23 April 2014, berdasarkan pertimbangan hakim, bahwasanya perjanjian pinjam nama yang bertujuan mengalihkan hak milik atas tanah dari WNI kepada WNA tidak memenuhi kausa halal pasal 1320 ayat (4) KUHPerdata, sehingga, perjanjian dianggap batal demi hukum.
Praktik perjanjian pinjam nama yang marak digunakan sebagai opsi jalan pintas pada kegiatan jual beli tanah yang melibatkan WNA di Bali nyatanya sebuah perbuatan melawan hukum, dimana perbuatan tersebut menyalahi ketentuan yang terdapat pada pasal-pasal KUHPerdata dan UUPA. Selain itu, praktik melawan hukum tersebut juga berpotensi merugikan masyarakat Bali, mengingat tanah yang seharusnya dimiliki oleh warga dengan kewarganegaraan Indonesia, terutama penduduk asli Bali, bisa jatuh ke tangan Warga Negara Asing, yang akhirnya dapat mempengaruhi kepemilikan tanah lokal. Adanya fenomena gentrifikasi di Bali yang mendorong terjadinya perubahan penggunaan tanah, serta meningkatnya jumlah properti yang dimiliki oleh Warga Negara Asing, faktor tersebut memperburuk ketimpangan kepemilikan tanah antara penduduk asli Bali dan pendatang. Hal ini tidak hanya melibatkan aspek hukum agraria, tetapi juga menimbulkan dampak sosial dan ekonomi, dimana penduduk asli Bali terusir dan kehilangan akses terhadap tanah mereka sendiri. Oleh karena itu, perlu upaya yang lebih tegas dalam penegakan hukum terkait kepemilikan tanah, serta peraturan yang lebih jelas untuk melindungi hak-hak penduduk asli Bali dalam mempertahankan tanah mereka di tengah transformasi ekonomi dan sosial yang sedang berlangsung.
DAFTAR PUSTAKA
No.12/Pdt/2014/PT.DPS (Pengadilan Tinggi Denpasar April 23, 2014).
Djaja S. Meliala, S. M. (2019). Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan. Nuansa Aulia.
Harsono, P. B. (2013). Hukum Agraria Indonesia.
Hetharie, Y. (2019). Perjanjian Nominee sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik atas Tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
I Komang Gede Suwanjaya, I. N. (2020). PERJANJIAN PINJAM NAMA SEBAGAI BENTUK KEPEMILIKAN TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DI BALI. 1.
Imron Amrozi, D. R. (2021). Kelompok Milenial dan Tantangan Pembangunan Kota: Gentrifikasi dan Komersialisasi Ruang di Kota Yogyakarta.
Prof. R. Subekti, S. ,. (n.d.). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.(n.d.). Undang-Undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
PENULIS
Biodata: Anak Agung Raka Triana Pratiwi atau kerap disapa Ana, lahir pada tanggal 25 Juli
2004 di Kota Denpasar, Bali. Saat ini Ana tengah menempuh pendidikan S1 di Fakultas Ilmu.
